]


Ждать ли кризиса на российском рынке недвижимости?

25 ноября 2021 г. 11:08:41

Не так давно в СМИ публиковались мнения экспертов, рассматривающих практически апокалипсический сценарий возможных событий на рынке жилья в России. Можно ли рассчитывать российским застройщикам в случае чего на поддержку государства? На национальную подушку безопасности заглядываются все. Но обратим внимание на опыт одного из крупнейших застройщиков Китая.

Эксперты, в частности, Инвестиционный директор «Тринфико» — эксперт по инвестициям в недвижимость в России Артем Цогоев и председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, озвучили агентству РИА Новости точку зрения о том, что к возможной катастрофе на российском рынке жилья в перспективе может привести совпадение нескольких факторов: падение доходов населения, рост ключевой и средней ипотечной ставок до критических значений, «ипотечный пузырь», а также девальвация рубля. По мнению Цогоева, для пессимистического сценария цены на сырьевые товары должны резко упасть на 50−60% и более, параллельно должны вырасти ключевая ставка — до 12−17% и ставка по ипотеке — до 15−20%, а массовые сокращения сотрудников и безработица приведут к неплатежам по ипотеке и росту просрочки по ней до 15−20%, что усугубит ситуацию. Всё это совокупно, по словам эксперта, может ударить по экономике страны, обрушить платежеспособный спрос на недвижимость. «Очевидно, что в условиях нулевого спроса», — резюмирует Цогоев, все стройки могут быть заморожены, а застройщики начнут испытывать огромные проблемы с возвратами кредитов банкам. Ну, как говорится, очевидней очевидного быть не может.

Ирина Доброхотова, подхватывая слова коллеги, в свою очередь отмечает, что системный кризис на рынке недвижимости «всегда связан с сильным и продолжительным падением спроса, которое, как правило, вызывается острой нехваткой платежеспособных клиентов». Например, если, по ее словам, будет «ипотечный пузырь» и большая доля заемщиков не справится с кредитными обязательствами, то банкам придется в оплату долга забирать недвижимость и выставлять ее на рынок по сниженной цене, в связи с чем возникнет большая доля дешевого предложения. Но покупать это жилье будет некому и не на что. Таким образом возникнет замкнутый круг. Однако подобная ситуация, по мнению эксперта, маловероятна, да и в принципе никогда раньше не возникала. Но тем не менее нестабильность национальной валюты, как заявила Доброхотова, представляет в российских реалиях «гораздо большую угрозу», мол, из-за этого на рынке недвижимости появляются инвесторы, пытающиеся вкладывать свои сбережения в недвижимость.

«Понимая неизбежность резкого и сильного падения рубля к устойчивым валютам, люди с деньгами переводят свои сбережения в защитный актив в виде недвижимости. Затем на протяжении долгого времени те, у кого были деньги, уже потратили их на квартиры, а те, у кого их и так не было, платежеспособнее не стали. На рынке устанавливается гегемония покупателя: клиент с деньгами может диктовать свои условия затоваренному рынку и тот будет вынужден снижать цены», — цитирует РИА Новости слова Ирины Доброхотовой.

Курс валют

Дарья Антонова © ИА REGNUM

Заметим, ряд экспертов и в прошлом году рассматривали возможности, при которых мог бы наступить кризис на рынке недвижимости. Так, например, в издании «Коммерсантъ» публиковалось мнение аналитиков федеральной девелоперской компании «Талан», которые, проанализировав цены, объемы продаж на рынке новостроек и показатели ипотечного кредитования в период финансово-экономических кризисов 2008 и 2014 годов, пришли к выводам, что в оба этих периода девальвация национальной валюты неизбежно приводила к повышению стоимости кредитования, экономической нестабильности и к снижению ВВП. По подсчетам аналитиков, кризисное снижение ВВП даже на 1% приводит к снижению общего количества сделок на рынке недвижимости на 6%. Финансово-экономический кризис 2008 года, напоминали они, привел к обесцениванию рубля по отношению к доллару в 1,5 раза, одновременно произошло увеличение ключевой ставки ЦБ РФ и повышение на 2,4% ставки по ипотеке. А в 2014 году — рубль обесценился по отношению к доллару уже в 1,9 раза, с июля 2014-го по февраль 2015 года стоимость кредитования повысилась почти так же, как в прошлый кризис: ипотечные ставки увеличились на 2,5 п. п., до 14,7%.

На фоне роста ставок и снижения доходов населения, как отмечали аналитики «Талан», объем ипотечного кредитования в стране в разные годы кризиса сокращался с разным масштабом: в 2008-м объем ипотеки сократился в 4 раза, а количество сделок с недвижимостью упало до 1,1 единицы, в 2014 году количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 23% к уровню 2013-го, количество сделок по покупке квартир выросло на 38%. После 2015 года спрос на жилье «просел» на 25%, а количество ипотечных кредитов сократилось не так значительно, как в 2008-м, а только на 30%. При этом цены на новостройки в кризис 2008 года увеличились на 3% в период острой фазы, но к декабрю 2009 года упали на 6%. Уровень ВВП сократился до 92,2%. В 2014 году, как указывали аналитики, ажиотажный спрос привел к росту цен на недвижимость в новостройках на 2,8%. Но дальнейшее падение цены в период кризиса и в последующие два года составило 11%. Показатель ВВП страны в 2015 году оказался на уровне 98%. Преодолеть стагнацию в кризисные годы, по оценкам аналитиков, рынку недвижимости удалось спустя 2 года. Так, к примеру, в 2016 году ипотечные ставки опустились до 12,2% и продолжили снижение, а количество ипотечных кредитов по итогам года увеличилось на 71%, но и сроки ипотечных займов тоже выросли. На первичном рынке жилья объем сделок увеличился на 3%. Тогда аналитики предположили, что на фоне девальвации в начале 2020 года по устоявшимся трендам кризисов 2008 и 2014 годов население будет стремиться сохранить накопления в недвижимости. Однако падения цен на фоне роста себестоимости строительства за счет внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке, по их мнению, не произойдет.

Между тем, ни те, ни другие эксперты не привели некоторых других обстоятельств. А именно то, что российские девелоперы стали активнее привлекать средства через бонды, в отличие от эмитентов из других отраслей, которые, наоборот, уменьшили объемы выпуска новых облигаций. В июне этого года об этом сообщал «Коммерсантъ». Со ссылкой на оценки Moody`s на основе данных Cbonds издание рассказывало, что в первые 4 месяца 2021 года застройщики выпустили облигации почти на 2,23 млрд долларов. Оценки аналитиков «Эксперт РА» за 2021 год несколько ниже — 39,05 млрд руб., или 0,54 млрд долларов по нынешнему курсу. Как указывал младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Михаил Никонов, существенно увеличилась и доля выпуска облигаций застройщиками в общем объеме бондов, выпущенных российскими нефинансовыми компаниями в 2021 году, достигнув 8%, тогда как в 2019—2020 годах этот показатель составлял 3% и 5% соответственно. По подсчетам Никонова, озвученным в июне, общий объем облигаций застройщиков составляет около 404 млрд руб., в то время как сумма текущей задолженности по договорам проектного финансирования с использованием эскроу-счетов по итогам апреля 2021 года составила 1,428 трлн рублей. Рост популярности облигаций у застройщиков эксперты объясняют введением системы эскроу-счетов: потерю доступа к бесплатным средствам дольщиков они восполняют альтернативными источниками финансирования. Кроме того, условия целевого использования привлеченных средств в рамках бондов менее жесткие. Как пояснял управляющий директор группы «Самолет» Андрей Пахоменков, новые площадки под застройку проще приобретать за счет облигаций. Однако такие средства значительно дороже проектного финансирования: по подсчетам издания на основе данных «Эксперт РА» среднее значение доходности по бондам застройщиков составляет 11,82%. А средняя ставка по проектному кредиту со счетами эскроу, как отмечал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов, может составлять 4−5%.

Отделение банка

Дарья Антонова © ИА REGNUM

Возвращаясь же к комментариям госпожи Доброхотовой отметим, что, по ее мнению, с переходом российских застройщиков на финансирование в банках рынок стал гораздо менее зависим от денег покупателей, он легче сможет переносить массовые банкротства населения. Предположить такой крах российской банковской системы, что ни у одной кредитной организации не останется средств на даже частичные денежные вливания в аккредитованные ими новостройки, как заявила она, очень сложно. Не будет продаж в проекте, говорит Доброхотова, — не будет и пополнения эскроу-счетов, что ставит под сомнение целесообразность финансировать этот самый проект. Но все же у девелопера, как считает представитель «Бест-Новостроя», «есть подушка безопасности, есть время для маневров». Аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Александр Осин считает, что рынок в любом случае «всегда может рассчитывать на поддержку регуляторов», подчеркивая также, что объем антикризисного пакета Российской Федерации, включающего средства ФНБ, приближается, по последним данным, к 30 процентам от ВВП.

Кстати, хороший вопрос: рассчитывают ли российские застройщики в случае чего на поддержку государства, поглядывая в сторону ФНБ? Как говорится, а кто его знает! На эту подушку безопасности заглядываются все. Обратим лишь внимание на опыт одного из крупнейших застройщиков Китая. В середине сентября компания China Evergrande Group сообщила, что не может расплатиться по двум кредитам коммерческих банков. СМИ сообщали, что крах компании грозит 1,5 млн человек, которые окажутся в числе обманутых дольщиков — именно такое количество клиентов компании, как сообщал Bloomberg, вложилось в объекты Evergrande. Наблюдатели предсказывали китайской экономике крупнейший в истории дефолт и выказывали опасения по поводу последствий для всей финансовой системы страны. Но власти Китая потребовали от основателя компании направить на покрытие долгов свои собственные сбережения. При этом, по сообщению «Коммерсантъ» со ссылкой на данные The Wall Street Journal, китайское антикоррупционное агентство решило проверить 25 крупнейших государственных банков и инвестиционных фондов. Проверка коснется кредитных, инвестиционных и нормативных документов компаний. Регуляторы проанализируют, как их сделки или решения могут касаться частных фирм. Результаты проверки могут повлиять на вознаграждения руководителей госкомпаний, а лицам, замеченным в контактах с частными фирмами, скорее всего, будут предъявлены обвинения, рассказывали источники зарубежного издания.

В конце апреля прошлого года агентство Интерфакс сообщало, что Правительственная комиссия по повышению устойчивости российской экономики утвердила внесённый Минстроем актуализированный перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ. В списке строительного сектора оказались 54 группы компаний, соответствующие таким отраслевым критериям, как — объем строительства жилых и нежилых зданий в соответствии с действующими разрешениями на строительство — не менее 400 тыс. кв. м. Хотя месяцем ранее портал «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ) сообщал, что статус системообразующих могут получить 23 застройщика с объемами строительства более 500 тыс. кв. м у каждого, которые в целом обеспечивают 28% всех возводимых по стране многоквартирных домов включая объемы лидеров отрасли — ПИК и Группы ЛСР, которые в свою очередь, по данным ДОМ. РФ, совокупно возводят 9,7 млн кв. м, или почти 10% всех многоквартирных домов, строящихся в России. На основе данных ЕИСЖС, находящейся в его оперативном управлении, ДОМ. РФ публиковал подробную информацию об объемах строительства тех девелоперов, уже являющихся системообразующими застройщиками, и тех, кто только претендует на этот статус. ЕРЗ напоминал, что согласно действующим требованиям статус системообразующей организации (претендующей на первоочередную поддержку со стороны государства), в РФ может быть присвоен девелоперу жилья при условии, что он привлекает денежные средства дольщиков в строительство объектов на территории не менее чем в 4-х регионах с совокупным строительным объемом не менее 4 млн кв. м.

Стройка

© ИА REGNUM

Напомним также, как сообщал в конце июня этого года «Коммерсантъ» со ссылкой на информацию строительных компаний, наиболее активно выпуском облигаций в строительном секторе занимаются почти все системные застройщики жилья: у «Инграда» доля облигаций в долговом портфеле составляет 56%, у «Самолета» — 41%, у «Пионера» — 34%, у «Брусники» — 13%, в ПИК за последние три года разместили бондов на сумму 15,5 млрд рублей. По словам главного аналитика долговых рынков БК «Регион» Александра Ермака, ПИК также планировал разместить двухлетние облигации на сумму от 5 млрд рублей. В агентстве «Эксперт РА» отмечали, что ограничения ЦБ на привлечение средств граждан на бумаги с рейтингом ниже ruBBB+ и ужесточение монетарной политики не позволят девелоперам нарастить портфель облигаций на сумму более 80 млрд рублей по итогам 2021 года. Ужесточение санкций, предупреждала вице-президент Moody`s Юлия Прибыткова, приведет к сокращению участия иностранных инвесторов, что негативно повлияет на стоимость российских долговых инструментов.

Галина Смирнова


Источник